L’emergenza sanitaria e le conseguenti misure di contenimento del Covid-19 hanno avuto un impatto di particolare rilevanza sui contratti di locazione tanto ad uso abitativo quanto di natura commerciale.

Gli equilibri economici delle famiglie e delle imprese sono stati inevitabilmente alterati, e molti conduttori si sono trovati a non poter più corrispondere l’intero canone di locazione o, nei casi più gravi, a non potervi far più fronte in toto al pagamento dei canoni di locazione di immobili commerciali, ad uso ufficio o ai canoni di affitto di azienda.

In tale clima di difficoltà, sebbene la legge abbia previsto alcune misure per così dire “perequative” che tuttavia non sempre hanno garantito un vero e proprio “riequilibrio” delle posizioni contrattuali (si pensi, ad esempio al blocco degli sfratti che tuttavia ha eccessivamente penalizzato i locatori, o alla previsione della possibilità per i conduttori di locazioni commerciali di beneficiare del credito d’imposta ma solo per alcuni mesi della pandemia).

Anche la giurisprudenza è  intervenuta:

  • talvolta (cfr. Tribunale di Bologna, ordinanza 11 maggio 2020), come nel caso di attività chiuse forzatamente a seguito dei provvedimenti dell’autorità, esonerando il debitore dal pagamento sulla scorta di quanto previsto dall’art. 3, co. 6 –bis, D.L. 6/2020, convertito in L. 13/2020 (il quale prevede che “…il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 cc., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti);
  • in altri casi (cfr. Tribunale di Roma, ordinanza del 27 agosto 2020) configurando in capo alle parti “..(…) in base alla clausola generale di buona fede e correttezza, un obbligo di contrattare al fine di addivenire ad un nuovo accordo volto a riportare in equilibrio il contratto entro i limiti dell’alea normale del contratto…”.

Ciò che emerge dalla normativa, dai principi in materia e dalle pronunce in questione è sicuramente la fondamentale esigenza di garantire, nella fase dell’emergenza sanitaria, la permanenza dei rapporti contrattuali attualmente in corso, seppure a condizioni differenti rispetto a quelle iniziali.

Ebbene, tale obiettivo può ben essere raggiunto in modo efficace ed economico attraverso la rinegoziazione dei contratti di locazione in mediazione.

Tale soluzione, consente alle parti di riappropriarsi della propria autonomia contrattuale, evitando di dover instaurare un defatigante e costoso contenzioso, che spesso si protrae per parecchi mesi (se non anni), rischiando di vanificare la tutela degli interessi e delle posizioni delle parti.

Attraverso la Mediazione è invece possibile trovare una soluzione vincente e soddisfacente per entrambe le parti che – assistite dai propri legali e facilitate dall’opera di un mediatore esperto – possono procedere al riequilibrio del contratto attualmente in essere in maniera temporanea e/o permanente per addivenire ad un equo bilanciamento dei contrapposti interessi (ad esempio tramite la rinegoziazione del canone di locazione).

Tale rimedio, non solo appare costituire lo strumento concretamente utilizzabile per addivenire all’auto-composizione dei contrapposti interessi, ma può altresì costituire la soluzione migliore, anche dal punto di vista dei costi.

Basti ad esempio pensare che, mentre la legge (art. 19 del D.L. n. 133/2014, convertito in L. n. 164/2014) prevede l’esenzione del pagamento dell’imposta di registro solo nel caso di scrittura privata con cui si pattuisce unicamente la riduzione del canone di locazione (e quindi a condizione che tale scrittura non modifichi le altre pattuizioni contrattuali), laddove le parti rinegozino in mediazione il contratto di locazione (operando ad esempio modifiche sia sul canone che in relazione ad ulteriori clausole contrattuali), tale accordo se di valore non superiore a 50.000 euro, pur dovendo essere registrato all’Agenzia delle entrate, non prevede il pagamento dell’imposta di bollo e di registro.

 

Facendo un sunto, i vantaggi della rinegoziazione del canone in mediazione sono i seguenti:

  1. Intervento di un soggetto terzo e imparziale, il mediatore, che facilita le parti nella ricerca di un accordo;
  2. Rapidità  nella definizione della problematica (che può essere risolta anche con un solo incontro);
  3. Possibilità di effettuare gli incontri in via telematica (riducendo quindi anche i costi di eventuali trasferte e spese vive per raggiungere la sede dell’Organismo di Mediazione);
  4. L’esiguità dei costi della procedura, i quali sono contenuti predeterminati: a) l’avvio della mediazione ha infatti un costo fisso di € 40 + iva per canoni annui fino a € 250.000 e € 80 + iva per canoni annui superiori; b) le indennità da corrispondere al mediatore sono predeterminate in apposite tabelle e vengono preventivamente rese note alle parti; c) per le persone fisiche la mediazione risulta essere sostanzialmente gratuita fino ad un valore di 50.000 euro, atteso che lo Stato riconosce un credito di imposta commisurato a quanto speso in mediazione fino alla concorrenza di 500 euro (che sarebbe pari all’indennità da versare in caso di mediazione di valore fino a 50.000 euro), mentre in caso di insuccesso della mediazione, il credito d’imposta è ridotto della metà.
  5. Di fatto, quindi, l’indennità pagata, fino ad un massimo di 500 euro, viene totalmente recuperata detraendo dalle tasse da pagare l’importo corrisposto per la procedura di mediazione;
  6. L’accordo raggiunto in sede di mediazione costituisce titolo esecutivo, ha cioè valore di sentenza e può essere coattivamente eseguito senza l’intervento di un Giudice (vengono quindi eliminati  i costi ed i tempi legati allo svolgimento del processo giudiziale);
  7. L’esenzione da ogni imposta, bollo o tassa per gli accordi entro il limite di 50.000 euro.

In conclusione pertanto, si invitano tutti i soggetti interessati ad avviare con fiducia il tentativo di rinegoziazione dei propri rapporti all’interno dei procedimenti di mediazione, la quale rappresenta davvero un modo per ottenere una “giustizia semplice” ed efficace.